| Le paradoxe du logement occupé quelques semaines par an |
| C’est probablement la phrase qui revient le plus souvent chez les MRE concernés : « Je n’utilise mon appartement qu’un mois par an, pourquoi devrais-je payer douze mois de syndic ? » Intuitivement, l’argument peut sembler logique. Un propriétaire vivant onze mois en France, en Belgique ou aux Pays-Bas consomme peu d’eau dans les parties communes, ne prend pratiquement jamais l’ascenseur et profite rarement du jardin ou de la piscine. Pourtant, juridiquement, la copropriété ne fonctionne pas comme un abonnement que l’on suspend lorsque l’on repart à l’étranger. |
| Ce que dit réellement la loi marocaine |
| La loi marocaine n°18-00 sur la copropriété, modifiée notamment par la loi n°106-12, pose un principe clair : chaque copropriétaire contribue aux charges liées à la conservation, l’entretien et la gestion des parties communes. Elle prévoit également une participation aux services collectifs et aux équipements communs selon leur utilité pour chaque partie privative. Le règlement de copropriété doit en outre préciser la répartition des charges entre les lots. |
| Autrement dit, laisser son appartement fermé onze mois n’efface pas les charges communes. Le gardien continue à être payé. L’ascenseur doit être entretenu. Les couloirs restent éclairés. L’assurance, le nettoyage, la maintenance du portail ou du jardin continuent d’exister. Et surtout, l’immeuble doit être entretenu pour préserver la valeur de tous les appartements, y compris celui du propriétaire absent. |
| Ascenseur, piscine, gardiennage : peut-on refuser certaines charges ? |
| La réponse n’est pas simplement oui ou non. La loi distingue notamment les dépenses générales et celles liées à certains services ou équipements en fonction de leur utilité. Mais un copropriétaire ne peut pas décider seul, parce qu’il n’utilise presque jamais un équipement, de supprimer une partie de sa cotisation. La répartition résulte du règlement de copropriété et des décisions régulièrement adoptées. Si un propriétaire estime que sa quote-part est excessive, la loi prévoit des mécanismes de contestation et permet notamment de demander judiciairement une révision de la répartition dans certaines conditions. |
| Le vrai problème n’est souvent pas de payer : c’est de savoir où va l’argent |
| Lorsqu’on lit les témoignages de copropriétaires, une nuance apparaît rapidement. Beaucoup ne contestent pas le principe même de payer. Ce qu’ils supportent mal, c’est de verser plusieurs milliers de dirhams depuis l’étranger sans recevoir un relevé compréhensible, des factures, un bilan des dépenses ou même une réponse claire du syndic. |
| C’est précisément sur ce terrain que les MRE sont plus vulnérables que les résidents permanents. Celui qui habite sur place voit le jardinier, remarque les travaux, discute avec le gardien et peut assister à une réunion improvisée. Celui qui vit à 2 000 kilomètres reçoit parfois seulement un message WhatsApp : « Vous devez 4 800 DH ». |
| Comptes et décisions pendant que les propriétaires sont à l’étranger |
| La loi confie pourtant au syndic de véritables responsabilités financières. Il doit notamment collecter les contributions contre récépissé, informer les copropriétaires de la situation de trésorerie au moins tous les six mois, tenir les archives du syndicat et ouvrir un compte bancaire au nom de celui-ci pour y déposer les fonds perçus. |
| Ce point est capital pour un MRE : payer sur le compte personnel d’un individu, sans reçu, sans appel de fonds documenté et sans possibilité de rapprocher le paiement d’une comptabilité de la résidence est une mauvaise pratique, même lorsque tout le monde affirme que « cela a toujours fonctionné comme ça ». |
| Le nouveau cadre comptable change la donne |
| Le Maroc a justement renforcé ce volet. Un décret publié en 2025 a instauré des règles comptables spécifiques aux syndicats de copropriétaires, avec des documents et plans comptables adaptés à la taille des copropriétés. Cette réforme vise notamment à standardiser les comptes, encadrer les budgets et améliorer la traçabilité des archives. Les plus grandes copropriétés sont soumises à des exigences financières renforcées. |
| Pour les MRE, ce changement est loin d’être technique. Il rend plus difficile la vieille réponse : « Les comptes sont dans le cahier du syndic, venez les voir quand vous serez au Maroc. » |
| Sur Internet, les mêmes histoires reviennent depuis des années |
| Les témoignages en ligne doivent être utilisés avec prudence : ils ne constituent pas des preuves judiciaires et MMNEWS ne peut pas vérifier chaque histoire racontée sur un forum. Mais leur répétition est révélatrice des difficultés ressenties par une partie des copropriétaires. |
| À Marrakech, un MRE contestait déjà la répartition des charges |
| Sur le forum Yabiladi, un internaute se présentant comme MRE et propriétaire d’un studio à Marrakech expliquait dès 2011 payer 2 500 DH de charges annuelles, comme les propriétaires de logements beaucoup plus grands. Il disait avoir tenté de faire inscrire la question de la répartition des charges à l’ordre du jour de l’assemblée générale et contestait une méthode qu’il jugeait défavorable aux petits lots. Ce témoignage est ancien et ne permet évidemment pas de juger la situation actuelle de cette résidence, mais il montre que le débat sur la répartition et la représentation des MRE ne date pas d’hier. |
| « Dès que je mets les pieds au Maroc, on vient réclamer les charges » |
| Plus loin dans la même discussion, une autre internaute se présentant également comme MRE racontait ne séjourner au Maroc qu’une vingtaine de jours par an. Elle affirmait continuer à payer les charges malgré des problèmes de plomberie et d’équipements dans son appartement, tout en constatant, selon elle, que certains voisins ne réglaient pas leurs propres cotisations. Elle racontait surtout cette scène familière à beaucoup d’expatriés : à peine arrivée au Maroc, le concierge venait lui rappeler ce qu’elle devait au syndic. |
| Ce témoignage illustre un sentiment assez particulier : celui d’être le copropriétaire facile à retrouver en juillet ou en août, tandis que les débiteurs vivant sur place semblent parfois beaucoup plus difficiles à faire payer. Ce sentiment ne signifie évidemment pas que le MRE peut légalement interrompre ses paiements ; il révèle surtout une demande d’équité dans le recouvrement. |
| Quand les voisins qui ne paient pas font payer tous les autres |
| C’est l’autre face du dossier, souvent oubliée lorsque l’on critique le syndic. Certaines copropriétés sont tout simplement asphyxiées par les impayés. |
| LeBrief a documenté le cas d’une résidence neuve à Casablanca où un propriétaire racontait que, sur vingt appartements, seuls cinq étaient initialement habités. Après le retrait du promoteur de la gestion, la mise en place du syndicat s’est bloquée. Selon son témoignage, les trois quarts des copropriétaires ne payaient plus une cotisation de 400 DH par mois. Résultat rapporté : factures communes impayées, ascenseur en panne, concierge parti et parties communes qui se dégradaient. |
| Voilà pourquoi l’idée « je n’habite pas là donc je ne paie pas » peut devenir destructrice lorsqu’elle est généralisée. Un immeuble ne se met pas en sommeil avec ses propriétaires absents. Et une copropriété dont la trésorerie s’effondre finit par perdre de la valeur, y compris pour ceux qui ne viennent qu’en été. |
| Syndic bénévole ou société professionnelle : aucun modèle n’est magique |
| Beaucoup de résidences tentent alors de sortir de la gestion artisanale en faisant appel à une société spécialisée. L’idée est séduisante : comptabilité, gardiennage, nettoyage, maintenance et communication seraient enfin professionnalisés. |
| Cela peut fonctionner. Mais “professionnel” ne signifie pas automatiquement “transparent”. Des témoignages publiés en 2025 faisaient état de MRE reprochant à certains gestionnaires un manque d’accès aux comptes, des décisions jugées unilatérales ou une communication insuffisante malgré des recettes annuelles importantes. Ces critiques restent des témoignages et ne permettent pas de qualifier pénalement les pratiques dénoncées. |
| C’est une distinction importante pour MMNEWS : parler d’opacité, de contestation, de mauvaise gestion alléguée ou de litige documenté est possible ; parler d’« escroquerie » nécessite des faits établis, idéalement une procédure ou une condamnation. |
| Les signaux qui doivent immédiatement éveiller l’attention |
| Pour un propriétaire vivant à l’étranger, plusieurs situations doivent conduire à demander des justificatifs avant d’aller plus loin : appels de fonds sans budget ou décision identifiable, demandes de paiement sur un compte personnel, refus répété de communiquer les comptes, absence prolongée d’assemblée générale, factures sans prestataire identifiable, travaux coûteux sans devis comparatifs, changement fréquent de société ou de compte bancaire et incapacité à expliquer le solde individuel d’un copropriétaire. Le droit marocain impose justement une organisation du syndicat, une comptabilité et un suivi de trésorerie qui permettent de dépasser la simple confiance personnelle. |
| MRE : la distance est une faiblesse structurelle |
| Le problème peut se résumer en une phrase : la copropriété se décide au Maroc pendant que son propriétaire vit ailleurs. |
| Une publication récente d’une plateforme marocaine de gestion de copropriété décrit exactement cette difficulté : paiements de charges effectués depuis l’étranger avec peu de visibilité, syndics difficiles à joindre, assemblées reportées faute de quorum lorsqu’une partie importante des propriétaires vit à Paris, Bruxelles ou Montréal, et gestion qui repose encore parfois sur des cahiers papier. Il s’agit certes du discours commercial d’une entreprise du secteur, mais il décrit des problèmes également documentés par la presse et les forums. |
| Les assemblées générales sont le grand angle mort |
| Pour un MRE qui revient essentiellement en juillet ou en août, une assemblée organisée en mars à Marrakech ou Tanger peut presque revenir à une exclusion de fait s’il n’est pas correctement informé ou représenté. Pourtant, la loi prévoit la convocation des copropriétaires et encadre le fonctionnement des assemblées. Elle impose également une assemblée générale ordinaire au moins une fois par an. |
| Les procurations prennent donc une importance considérable. Un MRE qui ignore systématiquement les convocations perd une grande partie de sa capacité à peser sur le budget, les travaux et le choix du syndic. À l’inverse, un syndic qui profite de la distance des propriétaires pour limiter leur information s’expose à des contestations. Une décision du tribunal de première instance de Casablanca en 2024 a notamment rappelé qu’une assemblée peut être annulée lorsque les règles légales de convocation et de mandat du syndic ne sont pas respectées. |
| À Marrakech, une résidence majoritairement MRE a fini devant le tribunal |
| Le problème n’est pas théorique. Médias24 a documenté en 2024 un conflit concernant une résidence de 167 appartements à Marrakech dont la majorité des propriétaires étaient des MRE. Une procédure opposait un copropriétaire au syndic, le différend portant notamment, selon le journal, sur la non-présentation de documents financiers et comptables. L’affaire avait déjà atteint sa quatrième audience au tribunal de première instance de Marrakech lorsque Médias24 l’a relatée. |
| Cette affaire résume presque tout le problème : distance, besoin de transparence, gouvernance collective et recours judiciaire quand le dialogue ne suffit plus. |
| Et puis il y a les voisins… |
| Le syndic n’est pas responsable de toutes les difficultés d’une résidence. Les conflits de voisinage peuvent devenir tout aussi pénibles pour un propriétaire vivant à l’étranger. |
| Fermeture sauvage d’un balcon, occupation d’un espace commun, objets laissés dans les couloirs, travaux modifiant la façade, nuisances sonores ou conflit autour d’une location saisonnière : ce sont souvent de petits événements qui finissent par empoisonner une copropriété. LeBrief relevait déjà les occupations de parties communes et des modifications non autorisées comme sources régulières de litiges au Maroc. |
| Pour le MRE, le problème est amplifié par l’absence. Il peut découvrir en août qu’un voisin a modifié une partie de la résidence en février, qu’une infiltration dure depuis six mois ou que son appartement loué quelques semaines est devenu le sujet principal du groupe WhatsApp de l’immeuble. |
| Locations estivales et résidences secondaires : le conflit qui monte |
| L’été concentre naturellement les tensions dans les résidences où une grande proportion d’appartements appartient à des MRE. Pendant onze mois, certains immeubles sont relativement calmes. Puis arrivent simultanément propriétaires, enfants, cousins, visiteurs et locataires saisonniers. |
| La piscine se remplit, les parkings saturent, les ascenseurs travaillent davantage et les règles sur les invités sont parfois interprétées différemment par chaque voisin. C’est précisément dans ces situations que le règlement de copropriété devient plus utile que le rapport de force avec le gardien ou le président du syndic : il fixe la destination des parties privatives et communes, les règles de gestion et la répartition des charges. |
| La loi évolue aussi vers davantage de conciliation |
| Depuis 2026, le cadre a encore évolué avec l’entrée en vigueur de la loi n°30-24 modifiant le régime de la copropriété. Parmi ses apports figure une place renforcée donnée à la conciliation préalable dans les litiges avant certaines actions judiciaires du syndic. L’objectif affiché est de résoudre davantage de différends avant qu’ils ne deviennent des années de procédures entre voisins. |
| Pour un MRE, cette orientation peut avoir un vrai intérêt : un différend de quelques milliers de dirhams ne devrait pas automatiquement obliger quelqu’un vivant à Amsterdam ou Lyon à organiser plusieurs déplacements au Maroc pour suivre un contentieux. |
| Le syndic a des pouvoirs, mais il n’a pas tous les droits |
| La jurisprudence et les textes rappellent également que le syndic n’est pas un petit maire de la résidence. Sa fonction consiste à exécuter les décisions, gérer les parties communes, tenir les comptes, recouvrer les contributions et représenter le syndicat. |
| Des pratiques consistant à bloquer arbitrairement l’accès au garage ou à interdire l’ascenseur à un copropriétaire débiteur ont déjà été dénoncées comme juridiquement problématiques : le recouvrement des charges dispose de procédures prévues par la loi, notamment mise en demeure puis voie judiciaire. |
| De l’autre côté, le propriétaire ne peut pas non plus transformer un conflit avec le syndic en autorisation personnelle de ne plus payer. Le non-paiement peut conduire à une procédure de recouvrement, et les créances du syndicat bénéficient de protections juridiques importantes. |
| Ce qu’un MRE devrait demander avant de verser ses charges |
| Le réflexe le plus utile n’est donc ni « payer sans poser de question », ni « arrêter de payer parce que je suis à l’étranger ». Il consiste à demander une traçabilité normale : règlement de copropriété, dernier procès-verbal d’assemblée générale, budget approuvé, montant et méthode de calcul de sa quote-part, relevé individuel, coordonnées bancaires du syndicat, reçu de paiement et accès aux informations comptables prévues par la réglementation. La réglementation actuelle donne justement davantage de poids à cette transparence. |
| Avant d’acheter, enquêtez sur l’immeuble autant que sur l’appartement |
| C’est peut-être la plus grande leçon de cette enquête. Un acheteur passe parfois trois visites à vérifier la cuisine, la vue, le parking et la qualité du marbre. Il consacre dix minutes à la copropriété. Or le véritable risque financier peut être là. |
| Avant l’achat, un MRE gagnerait à demander combien de copropriétaires paient réellement leurs charges, quel est le niveau des impayés, qui gère l’immeuble, quand s’est tenue la dernière assemblée, si l’ascenseur possède un contrat de maintenance, si des travaux lourds sont prévus et si les comptes peuvent être consultés. Le nouveau cadre comptable cherche précisément à rendre la santé financière des copropriétés plus lisible. |
| Un appartement magnifique dans une résidence dont 60 % des charges restent impayées peut se transformer très rapidement en mauvais investissement. À l’inverse, une copropriété propre, financée et bien administrée protège la valeur patrimoniale du bien lorsque son propriétaire se trouve à Bruxelles ou Montréal. |
| Le vrai défi : remettre de la confiance entre le MRE et sa copropriété |
| Il serait injuste de raconter cette histoire en opposant systématiquement « mauvais syndics » et « MRE victimes ». Certains syndics passent leur temps à courir derrière des copropriétaires qui refusent de payer. Certains propriétaires vivant à l’étranger disparaissent pendant plusieurs années puis exigent, à leur retour, un immeuble parfaitement entretenu. Et certaines sociétés de gestion accomplissent un vrai travail de professionnalisation. |
| Mais l’inverse existe aussi : gestion opaque, absence de comptes lisibles, décisions mal communiquées, faible représentation des non-résidents et fournisseurs impossibles à vérifier. Les dossiers judiciaires et témoignages disponibles montrent que la crise de confiance est réelle. |
| L’appartement fermé onze mois n’est pas une copropriété en pause |
| Pour le MRE, la règle la plus difficile à accepter est aussi la plus logique : on paie la conservation d’un immeuble même lorsqu’on n’y dort pas. L’appartement reste dans une résidence qui doit continuer à fonctionner toute l’année. |
| Mais cette obligation devrait avoir une contrepartie tout aussi évidente : celui qui paie doit savoir ce qu’il paie. À distance, cette exigence devient même essentielle. Budgets lisibles, reçus, comptes bancaires identifiables, assemblées correctement organisées, informations accessibles aux propriétaires vivant à l’étranger et recours à la conciliation peuvent transformer la relation. |
| Pour des centaines de milliers de familles marocaines de la diaspora, l’appartement au Maroc est plus qu’un actif immobilier. C’est souvent un lien avec le pays, un projet de retraite et quelque chose que l’on souhaite transmettre aux enfants. Le préserver suppose donc de ne plus considérer le syndic comme un détail découvert après l’achat. |
| Au Maroc, acheter un appartement, c’est aussi devenir copropriétaire d’un immeuble, avec des droits, des devoirs… et des voisins. |
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