Tout dépend de votre résidence fiscale, du pays où se trouve le logement, de la convention fiscale entre le Maroc et votre pays de résidence et, surtout, de la manière dont ce pays traite les revenus et le patrimoine immobilier situés à l’étranger.

Pour les MRE, le sujet mérite donc une attention particulière. Un appartement au Maroc peut produire des obligations fiscales dans deux juridictions différentes, même lorsqu’une convention fiscale évite finalement une double taxation.

Première règle : le bien est au Maroc, mais votre résidence fiscale compte aussi

La première erreur consiste à penser : « mon appartement est au Maroc, donc cela ne regarde que le fisc marocain ».

Le bien étant situé au Maroc, les revenus immobiliers qu’il génère relèvent bien de la fiscalité marocaine. Le ministère marocain de l’Économie et des Finances publie le Code général des impôts 2026, qui constitue la référence légale pour la fiscalité applicable au Royaume, tandis que la Direction générale des impôts met à disposition son service officiel SIMPL-IR pour la télédéclaration et le télépaiement de l’impôt sur le revenu.

Mais si vous êtes résident fiscal d’un autre pays, ce dernier peut également vous demander de déclarer le bien, les revenus qu’il produit ou sa valeur patrimoniale, selon ses propres règles.

C’est ici que les conventions fiscales deviennent essentielles.

« Déclarer » ne veut pas forcément dire « payer deux fois »

C’est probablement le point le plus important de tout l’article.

Une obligation de déclaration dans le pays de résidence ne signifie pas automatiquement que le même loyer sera taxé deux fois au même niveau.

Les conventions fiscales conclues entre États servent précisément à déterminer quel pays peut imposer un revenu et comment éliminer une éventuelle double imposition.

Par exemple, la convention fiscale entre la France et le Maroc prévoit que les revenus immobiliers sont imposables dans l’État où se situe le bien. Pour un appartement situé au Maroc, le Maroc dispose donc du droit d’imposer ces revenus conformément à la convention.

Mais le résident français doit néanmoins tenir compte des règles déclaratives françaises applicables aux revenus étrangers. L’administration française explique que les revenus fonciers provenant d’un immeuble situé à l’étranger peuvent rester à déclarer en France même lorsqu’ils sont exonérés en application d’une convention, notamment pour déterminer le taux applicable aux autres revenus.

C’est cette distinction entre déclaration et imposition effective qui évite beaucoup de malentendus.

Vous vivez en France : votre loyer marocain ne doit pas être ignoré

Pour un MRE résident fiscal en France, le point de départ est clair : les revenus de source étrangère doivent être examinés dans la déclaration fiscale française.

Dans le cas du Maroc, la convention fiscale franco-marocaine attribue l’imposition des revenus immobiliers au pays où se trouve le bien immobilier. Un appartement situé à Rabat ou Tanger relève donc, en matière de revenus immobiliers, du Maroc.

Cependant, l’administration fiscale française précise qu’un revenu immobilier étranger exonéré de France par une convention peut malgré tout devoir figurer dans la déclaration afin d’être pris en compte dans le mécanisme du taux effectif.

Un exemple concret

Prenons un MRE domicilié fiscalement à Lyon.

Il possède un appartement à Marrakech qu’il loue toute l’année.

Le loyer est viré sur son compte marocain.

Le fait que l’argent ne soit jamais transféré vers la France ne suffit pas, en soi, à faire disparaître les obligations déclaratives françaises.

Ce qui compte principalement est sa situation de résident fiscal français et l’application de la convention fiscale entre les deux pays.

Autrement dit :

le lieu où l’argent est encaissé n’est pas nécessairement le critère déterminant.

France : le piège serait de ne rien déclarer sous prétexte que l’impôt est payé au Maroc

C’est précisément là qu’un MRE peut commettre une erreur.

Payer un impôt au Maroc ne signifie pas automatiquement que le revenu peut être totalement absent de la déclaration française.

La convention organise la répartition du droit d’imposer, mais les formalités déclaratives du pays de résidence restent à respecter.

Il faut donc distinguer trois questions :

Où le bien est-il imposable ?
Que faut-il déclarer dans le pays de résidence ?
Quel mécanisme empêche la double imposition ?

Ce sont trois questions différentes.

Vous vivez en Belgique : votre bien au Maroc doit entrer dans le radar fiscal belge

Pour les MRE établis en Belgique, la règle officielle est particulièrement explicite.

Le SPF Finances indique qu’un habitant du Royaume est imposable sur ses revenus mondiaux et qu’il doit donc déclarer les revenus immobiliers provenant de biens situés à l’étranger.

Cela concerne donc potentiellement un appartement ou une maison détenus au Maroc.

Mais la Belgique possède également une particularité importante : les immeubles situés à l’étranger se voient attribuer un revenu cadastral belge.

Votre appartement de Tanger peut avoir un revenu cadastral… belge

Cela peut surprendre de nombreux MRE.

Le SPF Finances prévoit une procédure spécifique pour déclarer un bien immobilier situé à l’étranger. Le propriétaire peut effectuer cette démarche via MyMinfin. Une fois le bien enregistré, un revenu cadastral lui est attribué.

Le revenu cadastral n’est pas lui-même un impôt : il sert notamment de base pour déterminer certains revenus immobiliers dans la déclaration fiscale belge.

Cela signifie qu’un appartement situé au Maroc peut produire une conséquence administrative très concrète en Belgique, même s’il est intégralement géré depuis le Maroc.

Et si vous louez réellement le logement ?

Le SPF Finances précise que la manière de déclarer les revenus immobiliers dépend de l’utilisation du bien. Selon les cas, seul le revenu cadastral intervient ; dans d’autres situations, les loyers réels et avantages locatifs doivent également être indiqués.

Pour un propriétaire MRE, il est donc essentiel de savoir à qui le logement est loué et pour quel usage.

La situation d’un appartement loué à une famille à titre privé n’est pas forcément traitée de la même manière qu’un bien loué à une entreprise ou utilisé professionnellement.

Exemple : un MRE à Bruxelles avec un appartement à Casablanca

Un résident fiscal belge possède un appartement à Casablanca.

Il le loue et encaisse les loyers au Maroc.

Il devra examiner ses obligations au Maroc, mais il doit également tenir compte de ses obligations déclaratives en Belgique concernant l’immeuble étranger et les revenus immobiliers associés.

Encore une fois, cela ne signifie pas nécessairement une taxation intégrale deux fois. Les règles conventionnelles et les mécanismes belges d’exonération ou de progressivité peuvent intervenir. Le SPF Finances indique d’ailleurs qu’un revenu immobilier étranger peut, selon la convention applicable, ouvrir droit à une exonération avec réserve de progressivité ou à une réduction.

Vous vivez aux Pays-Bas : ce n’est pas forcément le loyer qui compte le plus

Aux Pays-Bas, l’approche est très différente.

L’administration fiscale néerlandaise, la Belastingdienst, indique qu’une seconde résidence, y compris située à l’étranger, fait en principe partie du patrimoine relevant de la Box 3. Le contribuable doit notamment déclarer sa valeur au 1er janvier.

C’est donc souvent la valeur du bien qui constitue l’élément central du traitement fiscal néerlandais.

Votre appartement au Maroc peut entrer dans votre patrimoine Box 3

Prenons un MRE résidant fiscalement à Rotterdam.

Il possède un appartement à Al Hoceima qu’il utilise quelques semaines par an et qu’il loue le reste du temps.

La Belastingdienst indique qu’une seconde résidence, y compris hors des Pays-Bas, appartient en principe au patrimoine Box 3.

Pour une seconde résidence mise en location, l’administration néerlandaise précise également que le bien relève du patrimoine Box 3 et que l’impôt est calculé selon les règles applicables au patrimoine.

Cela constitue une différence majeure avec des systèmes qui taxent davantage le revenu locatif lui-même.

Le loyer n’est donc pas nécessairement déclaré comme un salaire ou un revenu classique

Pour une seconde résidence entrant dans la Box 3, le fonctionnement néerlandais ne consiste généralement pas à ajouter simplement chaque euro de loyer à votre revenu professionnel.

Le traitement passe principalement par la fiscalité patrimoniale de la Box 3, selon les règles en vigueur pour le bien concerné.

Mais il faut être prudent : les règles néerlandaises sur la Box 3 ont connu de nombreuses évolutions ces dernières années, notamment sur le calcul du rendement. La situation personnelle du contribuable et la manière dont le logement est exploité peuvent donc modifier le résultat.

Pour un MRE néerlandais propriétaire au Maroc, il est préférable de ne surtout pas raisonner selon les règles françaises ou belges : le système n’est pas le même.

Vous vivez en Espagne : le principe du revenu mondial entre en jeu

En Espagne, l’Agencia Tributaria rappelle que les personnes résidentes fiscales sont concernées par les revenus provenant de l’étranger et que les conventions fiscales déterminent ensuite la manière dont ces revenus doivent être imposés et comment une éventuelle double imposition est éliminée.

L’Espagne et le Maroc disposent bien d’une convention destinée à éviter la double imposition en matière de revenus et de patrimoine.

Pour les revenus immobiliers, le principe conventionnel généralement appliqué permet à l’État où se trouve l’immeuble d’imposer les revenus qui en proviennent. L’Agencia Tributaria rappelle ce principe pour les conventions fiscales portant sur les revenus immobiliers.

Un MRE à Madrid louant un logement à Tanger

Imaginez un Marocain résident fiscal en Espagne qui possède une maison à Tanger et la loue.

Le Maroc peut avoir le droit d’imposer le revenu issu de cet immeuble puisqu’il est situé sur son territoire.

Mais le contribuable résident espagnol doit également analyser ce revenu dans sa déclaration espagnole et appliquer les mécanismes prévus par la convention pour éviter une double taxation.

L’administration espagnole explique que, lorsque deux États peuvent imposer un revenu, il appartient généralement à l’Espagne, en tant que pays de résidence, d’appliquer la mesure destinée à corriger la double imposition, souvent par une déduction ou, selon la convention, par un système d’exonération avec progressivité.

Et au Maroc, que devez-vous faire ?

Le fait d’être MRE ne dispense pas automatiquement des règles fiscales marocaines applicables à un logement situé au Maroc.

Les revenus tirés d’un bien immobilier marocain doivent être examinés au regard du Code général des impôts marocain 2026, publié officiellement par le ministère de l’Économie et des Finances.

La Direction générale des impôts dispose par ailleurs d’un service SIMPL-IR Particuliers permettant notamment d’effectuer des démarches de télédéclaration et de télépaiement relatives à l’impôt sur le revenu.

Pour un propriétaire vivant à l’étranger, il faut donc regarder simultanément les règles marocaines et celles de son pays de résidence.

C’est la seule manière d’avoir une vision complète.

Le cas qui trompe beaucoup de propriétaires : “mon locataire paie sur mon compte marocain”

C’est une idée intuitive, mais juridiquement et fiscalement dangereuse :

« Le loyer reste au Maroc, donc mon pays de résidence n’est pas concerné. »

Dans les quatre pays examinés, ce raisonnement peut être faux.

En France, le statut de résident fiscal entraîne des obligations concernant les revenus étrangers.

En Belgique, les résidents doivent déclarer leurs revenus immobiliers étrangers et leurs immeubles situés à l’étranger.

Aux Pays-Bas, une seconde résidence étrangère fait en principe partie du patrimoine Box 3.

En Espagne, les résidents doivent examiner leurs revenus étrangers dans le cadre de l’IRPF et des conventions fiscales applicables.

Le compte bancaire sur lequel arrive le loyer ne transforme donc pas, à lui seul, la nature fiscale de l’opération.

Et si vous ne louez que l’été sur Airbnb ou Booking ?

Là aussi, il faut éviter de conclure trop vite.

La location saisonnière peut relever d’un traitement différent selon le pays, surtout lorsque le propriétaire fournit des services supplémentaires ou exerce une activité assimilable à une activité professionnelle.

Aux Pays-Bas, par exemple, la Belastingdienst distingue les règles applicables à une seconde résidence et son traitement patrimonial.

Dans les autres pays, la qualification du revenu peut également dépendre du mode de location, de la fréquence, des services proposés et de la situation personnelle du propriétaire.

Un appartement loué douze mois à la même famille n’est donc pas toujours fiscalement comparable à un logement exploité de manière intensive sur des plateformes touristiques.

Maison héritée au Maroc : le même réflexe doit s’appliquer

Le sujet concerne aussi de nombreux MRE qui n’ont jamais acheté leur logement.

Ils l’ont hérité.

Une maison familiale à Fès, un appartement à Nador ou une part dans un immeuble appartenant à plusieurs frères et sœurs peut tout de même représenter un patrimoine immobilier étranger pour l’administration du pays de résidence.

En Belgique, par exemple, l’obligation relative aux biens immobiliers étrangers ne disparaît pas simplement parce que le bien provient d’un héritage ; ce qui compte est notamment la détention du droit immobilier et sa déclaration.

Aux Pays-Bas, la logique Box 3 peut également rendre pertinente la détention d’un bien immobilier étranger dans le patrimoine déclaré.

C’est donc un sujet à vérifier dès que l’on devient propriétaire ou copropriétaire.

Le bon réflexe pour un MRE propriétaire au Maroc

Avant de déposer sa déclaration annuelle, un MRE qui loue un bien au Maroc devrait réunir au minimum les informations essentielles : nature et localisation du logement, quote-part de propriété, loyers encaissés, dépenses éventuelles, impôts acquittés au Maroc et valeur du bien lorsque le pays de résidence l’exige.

Il faut ensuite vérifier la convention fiscale Maroc–pays de résidence, plutôt que de se fier à ce qu’un proche ou un autre propriétaire applique dans un autre pays.

La France, la Belgique, les Pays-Bas et l’Espagne n’utilisent pas le même système.

Ce qui est correct pour un MRE de Rotterdam peut être totalement inadapté pour un MRE de Bruxelles.

Un exemple simple : 6 000 dirhams de loyer par mois

Prenons un appartement à Tanger loué 6 000 DH par mois, soit 72 000 DH de loyers bruts sur une année complète.

Le propriétaire vit en Europe.

Au Maroc, il doit vérifier le traitement de ce revenu au regard de la fiscalité marocaine.

S’il vit en France, il doit examiner ses obligations de déclaration au regard de la convention franco-marocaine et des règles françaises sur les revenus immobiliers étrangers.

S’il vit en Belgique, il doit notamment tenir compte du revenu cadastral attribué au bien étranger et des règles relatives à la déclaration des revenus immobiliers étrangers.

S’il vit aux Pays-Bas, la valeur de cette seconde résidence peut entrer dans sa Box 3.

S’il vit en Espagne, le revenu doit être analysé en tenant compte de la résidence fiscale espagnole et de la convention Espagne-Maroc.

Même appartement. Même loyer. Quatre traitements différents.

C’est précisément pourquoi les MRE doivent éviter les conseils fiscaux « universels ».

Votre appartement est au Maroc, mais vos obligations peuvent traverser la frontière

Posséder et louer un bien immobilier au Maroc lorsqu’on réside à l’étranger n’a rien d’exceptionnel. C’est même une situation très courante parmi les Marocains du monde.

Mais il existe une règle simple à retenir :

le fait que le logement soit au Maroc ne signifie pas que votre pays de résidence fiscale l’ignore.

Selon que vous vivez en France, en Belgique, aux Pays-Bas ou en Espagne, le fisc peut s’intéresser au revenu locatif, au bien lui-même, à sa valeur ou à un revenu cadastral attribué localement.

Et surtout :

déclarer à deux endroits ne signifie pas nécessairement payer deux fois.

Les conventions fiscales existent précisément pour organiser cette situation.

Pour les MRE propriétaires, le bon réflexe est donc de ne pas seulement demander : « combien dois-je payer au Maroc ? »

Il faut également demander :

« Qu’est-ce que mon pays de résidence exige que je déclare ? »

C’est souvent cette deuxième question qui évite les mauvaises surprises.

Cet article fournit une information générale à partir des règles officielles disponibles au 11 août 2026. La fiscalité varie selon la résidence fiscale, l’usage du logement, le statut du locataire, la copropriété et la situation personnelle. Pour une déclaration individuelle ou une régularisation, un conseil fiscal compétent dans les deux pays peut être nécessaire.

Sources officielles principales

Les informations ont été vérifiées auprès du ministère marocain de l’Économie et des Finances et de la DGI, de la Direction générale des Finances publiques française, du SPF Finances belge, de la Belastingdienst néerlandaise et de l’Agencia Tributaria espagnole.